Türkiye’nin en önemli sorunu nedir sorusuna genelde ekonomi, terör, işsizlik, trafik denilmiş, deprem, çarpık kentleşme, şehir planlama sesleri hep cılız kalmıştır. Teröre ve trafik sorununa yıllarca kayıplar, canlar verilmiş, bu sorunların çözümü için çok paralar harcanmıştır. Trafik için altyapı projelerinde önemli aşamalar kaydedilmiştir. Savunma sanayisi giderek güçlenmiş, yerli savunma sanayisi büyük oranda ithalatı ikame eder seviyeye gelmiştir. Hamasi sözlerin hilafına yol yapmak memleketin can damarlarını inşa etmektir. Türkiye, can damarlarını inşa etmekte hala ileri bir düzeyde de değildir. Gidilecek, yapılacak çok yol vardır. Bu zorluk ve sorunların her birinin kendi karmaşıklıkları ve incelikleri vardır.

Ekonomi, terörizm, işsizlik, depremler ve şehir planlaması gibi konular, tüm toplum kesimlerinin dikkat ve eylemlerini gerektiren geçerli endişelerdir. Hükümet yetkilileri, iş liderleri ve vatandaşlar dahil olmak üzere toplumun çeşitli kesimlerinden bu zorlukların önceliklendirilmesi, kapsamlı ve sürdürülebilir bir şekilde ele alınması önemlidir. Bu şekilde Türkiye’nin ve insanlarının refahı sağlanacaktır.

Şehir Planlama

Şehir planlama, bir şehir veya bölgenin fiziksel gelişimini, kullanımını ve yönetimini planlama ve düzenleme sürecidir. Bu süreç, insanların yaşam kalitesini, ekonomik kalkınmayı ve çevresel sürdürülebilirliği etkileyen birçok faktörü dikkate alır. Şehir planlaması, şehirlerdeki yapılaşma, ulaşım, yeşil alanlar, sosyal tesisler, kamu hizmetleri, su kaynakları, atık yönetimi gibi birçok konunun düzenlenmesini içerir. Şehirlerdeki çarpık kentleşmeyi önler, doğal kaynakların korunmasını sağlar, hava ve su kirliliğini azaltır, trafik sıkışıklığını ve ulaşım sorunlarını çözer, sosyal uyumu artırır ve toplumun refahına katkıda bulunur. Ayrıca, doğru şehir planlaması ekonomik kalkınmayı teşvik edebilir, iş imkanları yaratabilir ve yerel ekonomiyi güçlendirebilir. Şehir planlaması, bir şehrin gelecekteki büyüme ve gelişmesini planlamak için önemli bir araçtır ve toplumun farklı kesimlerinin ihtiyaçlarını, beklentilerini ve önceliklerini dikkate alarak sürdürülebilir bir gelecek için gereklidir.

Deprem ve Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm, yaşanabilir, güvenli ve sürdürülebilir şehirler yaratmak için önemli bir araçtır. Ancak, herhangi bir büyük dönüşüm projesi gibi, kentsel dönüşüm de birçok zorluk ve engelle karşılaşmaktadır. Bunlar arasında yüksek maliyetler, vatandaşların yeterince bilgilendirilmemesi, mülk sahiplerinin rızasının alınması, yasal prosedürlerin zaman alması ve belirsizlikler gibi faktörler yer almaktadır.

2010 yılından bu yana, Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamaları gerçekleştirilmiş ancak yeterli düzeyde ilerleme kaydedilememiş, amacına ulaşamamıştır. Bununla birlikte, son yıllarda hükümet ve yerel yönetimlerin kentsel dönüşüm için daha fazla çaba gösterdiği ve bazı projelerin başarıyla tamamlandığı görülmektedir. Kentsel dönüşümün başarısı için ise hükümet, yerel yönetimler, sivil toplum kuruluşları, mülk sahipleri ve vatandaşların iş birliği ve katılımı büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, kentsel dönüşümün hedeflerinin açık, net ve sürdürülebilir olması, yerel toplulukların ihtiyaçlarına ve önceliklerine göre planlanması da önemlidir.

Bütün Türkiye’de sıkı bir yasal düzenleme ile bütün gecekondu ve plansız yerleşkeler, eski tip dayanaksız konutlar dönüşüme alınıp, belirlenen alanlara taşınmalıdır. Genel konsensüs ile kentsel dönüşüm mümkün görünmemektedir. Her kesim rant peşindedir. Şehir planlamada doğru uygulama gerekirse zorla yapılmalıdır. 2010 yılında başlayan kentsel dönüşümle her yıl 10-15 milyar USD bütçe ayrılarak konutların devlet eliyle dönüşümü sağlamak belki daha iyi yöntem olacaktı.

Hazine ve Maliye Bakanlığı, kentsel dönüşümün desteklenmesi için gerçekleştirilecek yeni finansman modeline ilişkin çalışmalar yapmaktadır. Birinci modelde konut üreticisi ile anlaşan bağımsız bölüm sahipleri uygun kredi verilerek desteklenirken, ikinci modelde konut üreticilerine düşük maliyetli finansman sağlanarak kentsel dönüşümün teşvik edilmesi ve bu iki model için Kredi Garanti Fonu (KGF) desteklerinin devreye alınması öngörülmektedir.

1999 Gölcük Depremi’nden sonra Kocaeli’nin bir ilçesi olan Gölcük’e bağlı, İzmit Körfezi’nin güney kıyısında yer alan Gündoğdu Mahallesi’nde araziler depremzedelere kalıcı konut inşaatı yapılmak amacıyla istimlak edilmiştir. Malta Mahallesi ismiyle bir milyon 215 bin 670 metrekare üzerine kurulan, 32 tane adadan ve yaklaşık 400 blokta 2 bin 840 daireden oluşan bu mahalle 3-4 katlı depreme dayanıklı ve çevresel ekosistemi ile kentsel dönüşüme güzel bir örnektir.

Barınma hakkı herkesin doğal ve temel bir hakkıdır ve bu hak, birçok uluslararası belge ve sözleşme tarafından da kabul edilmiştir. Barınma hakkı, insanların sağlıklı ve güvenli bir çevrede yaşamalarını, temel ihtiyaçlarını karşılamalarını ve insana yakışır bir yaşam sürdürmelerini sağlamaktadır. Türkiye’de, barınma hakkı, 1982 Anayasası’nın 56. maddesinde güvence altına alınmıştır. Ayrıca, 2012 yılında kabul edilen Kent Konseyleri Kanunu ile yerel yönetimlerin barınma sorununa çözüm bulmak için kent konseyleri aracılığıyla çalışmalar yapmaları hedeflenmiştir. Ancak, Türkiye’de hala birçok insan uygun koşullarda barınma imkânlarından yoksun kalmaktadır. Bu nedenle, devletin, özellikle de yerel yönetimlerin, barınma hakkını sağlamak için çalışmalar yapması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, özel sektör ve sivil toplum kuruluşları da barınma sorununun çözümüne katkıda bulunmalıdır.

İlaveten, Türkiye’deki konutların standartları, insana yakışır bir yaşamı sürdürmek için yeterli değildir ve birçok insanın yaşadığı konutlar, sağlık ve güvenlik açısından risk oluşturmaktadır. Bu nedenle, uygun koşullarda barınma imkanlarının sağlanması, toplumsal refahın artması, insanların yaşam kalitesinin yükselmesi ve ülke genelinde sürdürülebilir bir kalkınma için önemlidir.

Konutlar, bir yatırım aracı olarak kullanılabilecek varlıklardan biridir ve bazı insanlar için önemli bir gelir kaynağı olabilir. Ancak, konutların sadece bir yatırım aracı olarak görülmesi, konut fiyatlarının aşırı yükselmesine, konut stokunun azalmasına ve toplumda ekonomik eşitsizliklere neden olabilir. Bu nedenle, konutlar yalnızca bir yatırım aracı olarak değil, aynı zamanda temel bir ihtiyaç olarak da ele alınmalıdır. Bu, uygun fiyatlı ve kaliteli konutların inşa edilmesi ve toplumun geniş kesimlerine sunulması anlamına gelmektedir. Bu şekilde, konut ihtiyacı olan herkesin barınma hakkı güvence altına alınacaktır. Konutların bir yatırım aracı olarak kullanılması birçok insanın finansal planlamasının önemli bir parçasıdır. Ancak, konutların yatırım amaçlı kullanımının sınırlanması fikri de desteklenmektedir.

Konut bir yatırım aracı olmaktan çıkarılmalıdır. En fazla iki konuta sahip olunmalıdır. Bir kişinin birden fazla konuta sahip olması, diğer insanların uygun fiyatlı konutlara erişimini zorlaştırabilmektedir. Bu nedenle, herkesin barınma hakkını sağlamak ve konut fiyatlarının makul seviyelerde kalmasını sağlamak için, tek bir kişinin sahip olabileceği konut sayısı sınırlanmalıdır. Vergi uygulamaları da çok sayıda konuta sahip olmayı caydıracak şekilde düzenlenebilmelidir. Bazı ülkelerde, çok sayıda konuta sahip olmak için ek vergiler veya diğer kısıtlamalar getirilmiştir. Bu tür önlemler, konut fiyatlarının kontrol altında tutulmasına ve mülkiyet spekülasyonunun önlenmesine yardımcı olabilmektedir.

Ancak, bu tür kısıtlamaların uygulanması da bazı tartışmalara neden olmaktadır. Örneğin, birçok insanın emlak yatırımlarına bağımlı olduğu ve bu tür kısıtlamaların ekonomik özgürlüğü kısıtlayabileceği düşünülmektedir. Fakat, servet transferi sağlayan ve ekonomik aktivite yaratmayan bu özgürlüğün kısıtlanmasında kanımızca bir beis bulunmamaktadır.

Türkiye’de yabancıya konut satışının konut fiyatlarında artışa neden olduğu iddiası doğru değil gibi görünmektedir. Araştırmalara göre, geçen yıl Türkiye’de yapılan 1,5 milyon adetlik konut satışının sadece %3,9’u yabancılara yapılmıştır. Konut fiyatlarındaki artışın asıl nedeni ise yükselen inşaat maliyetleridir. Konut fiyat artışlarının yüzde 120’ye yaklaştığını ve bu haliyle Türkiye’nin konut fiyatlarının en çok yükseldiği ülkelerden biri haline gelmiş olup bunun en önemli nedenlerinden biri Türk lirasındaki rekor değer kayıplarıdır.

Yabancıya konut satışının bazı avantajları ve dezavantajları şunlardır:

• Yabancılar Türkiye’de gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığı kazanabilirler. Bu da Türkiye’nin nüfusunu ve vergi gelirlerini artırabilir.
• Yabancıya konut satışı Türkiye’nin döviz rezervlerine katkı sağlar. Bu da ekonomik istikrar ve güven için önemlidir.
• Yabancıya konut satışı Türkiye’nin tanıtımına ve turizmine fayda sağlar. Bu da kültürel zenginlik ve uluslararası ilişkiler için yararlıdır.
• Yabancıya konut satışı konut fiyatlarında balona neden olabilir. Bu da yerli vatandaşların alım gücünü düşürebilir.
• Yabancıya konut satışı ülkenin arazi ve kaynaklarının yabancılara geçmesine yol açabilir. Bu da milli güvenlik ve egemenlik açısından risk oluşturabilir.
• Yabancıya konut satışı vergi kaybına neden olabilir. Çünkü yabancılara konut satışı KDV istisnası kapsamındadır.

Kesinlikle tarım alanlarına konut yapılmamalı, rezerv alanlar belirlenip zemini sorun yaratmayacak yerler bulunmalı ve yerleşim yerleri buralara kurulmalıdır. Tarım alanlarının korunması ve tarım faaliyetlerinin sürdürülebilirliği, insanların beslenmesi için hayati öneme sahiptir. Bu nedenle, tarım arazilerinin korunması için belli başlı politikalar ve tedbirler alınmalıdır. Birçok ülkede tarım arazilerinin korunması için yasalar ve yönetmelikler vardır. Bu yönetmelikler, tarım arazilerinin yapılaşmaya açılmaması ve korunması için belli başlı politikalar içermektedir. Tarım arazilerinin korunması ve yapılaşmaya açılmaması için daha sıkı tedbirler alınması gerekmektedir.

Tarım arazilerinin korunması için alternatif arazilerin belirlenmesi, bu arazilerin rezerv alan olarak belirlenmesi ve buralarda yerleşim yerleri kurulması gibi tedbirler alınmalıdır. Ayrıca, tarım arazilerinin korunması için sadece devletin değil, aynı zamanda yerel halkın da bilinçlendirilmesi ve bu konuda farkındalık yaratılması önemlidir. Tarım arazilerinin korunması, insanların sağlıklı gıda kaynaklarına erişimini ve çevrenin sürdürülebilirliğini korumak için hayati önem taşımaktadır.

Evler çok katlı yapılmamalıdır. Yeşil alanı ile standart tipte evler olmalıdır. 03/07/2017 tarih ve 30113 sayılı Resmî Gazete ’de, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayınlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin ikinci bölümü 5. Maddesinde uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenemeyeceği hükme bağlanmıştır. Fakat gerek yerel idareler gerekse hükümetler tarafından önemli bir rant sahası (imar affı gibi) olan plansız konut ve yerleşim alanlarının oluşturulmasının önüne geçilememektedir. Günümüzde, kentsel açık ve yeşil alanlar (AYA), kent insanı ve kent ekosistemine yönelik çok yönlü hizmet ve katkıları nedeniyle sürdürülebilir ve yaşanabilir kentlerin oluşturulmasında önemli bir role sahiptir. Özellikle kentlerin sahip olduğu kişi başına düşen yeşil alan miktarı medeniyet göstergesi olarak kabul edilmektedir.

Kentsel yeşil alan standartlarının belirlenmesinde kentin nüfusu, coğrafi konumu, sosyo-ekonomik özellikleri ve mevcut yeşil alan kullanımlarının etkili olduğu bilinmektedir. Kentsel açık ve yeşil alanların konumu, tipleri, analizi, alansal dağılımı, kapasitesi, işlevselliği ve yeterliliği vb. özellikler planlama ve tasarımın en önemli bileşenleri sayılmaktadır. Türkiye’de AYA’ın planlanması ve yönetimi; İmar Yasası ve ilgili yönetmeliklerde tanımlandığı şekliyle uygulan(ama)maktadır. Konut konusu belediye ve hükümetler için rant kapısı olmaktan çıkarılmalıdır. Radye temel, tünel kalıp, sismik izolatör, çelik küreler vs. için yasal zorunluluk getirilmesi; uymama halinde yaşanabilecek bir felaketin kasıt, taksir veya ihmal suçuyla adam öldürme kapsamında en ağır müeyyideye tabi tutulması; felaket olmasa bile adam öldürmeye teşebbüs kapsamında yargılanması ve cezalandırılması gerekmektedir.

Konut altında dükkân/işyeri vb. açılmamalıdır. Yüksek yapıların altında işyeri açılması durumu, çeşitli dezavantajlara yol açabilmektedir. Bunlardan biri, trafik yoğunluğunun artmasıdır. İşyerleri, yüksek binaların altında olduğunda, sokaklarda daha fazla araç trafiği yaratır ve bu da hava kirliliği ve gürültü kirliliği gibi problemlere neden olabilmektedir.

Ayrıca, yüksek binaların altında açılan işyerleri, doğal ışıktan yeterince faydalanamamaktadır. Bu, iç mekanlarda yapay aydınlatma sistemlerinin kullanılması gerektiği anlamına gelir ve bu da elektrik maliyetlerini artırmaktadır. Bunun yerine, işyerlerinin yüksek binaların yakınında değil, açık alanlarda veya daha az yoğun trafikli bölgelerde kurulması önerilebilir. Bu, işyerlerinin daha ferah ve doğal ışık alan bir ortama sahip olmasını sağlayabilir ve trafik yoğunluğu nedeniyle oluşabilecek çevresel problemleri en aza indirebilir. Aynı zamanda, yüksek binaların altında boş alanların bırakılması, insanların dinlenmek ve yeşil alanlardan yararlanmak için kullanabilecekleri açık alanlar oluşturabilir.

Türkiye’de kiracı kesimin iki katı kadar ev sahibi olduğu bilinmektedir. Kira ve ev fiyatları devlet kontrolünde olmalıdır. Kiracı kesimin ev sahibi kesimden daha az olması, Türkiye’de konut sahibi olmanın finansal avantajlarından kaynaklanmaktadır. Ancak bu durum, kiracıların barınma hakkı ve maddi durumlarından dolayı konut sahibi olamama sorunu yaşadıkları anlamına gelir. Kira ve ev fiyatlarındaki kontrol, tüketicilerin daha uygun fiyatlarla konut satın alma veya kiralama seçeneğine sahip olmalarına yardımcı olmalıdır. Devlet tarafından yapılan fiyat kontrolleri, piyasada adaletsiz fiyatlandırmaları önleyebilir ve insanların daha adil koşullarda barınmalarını sağlayabilir. Ancak, tamamen devlet kontrolündeki fiyatlandırma sistemi, piyasa ekonomisi mantığına ters düşebilir ve sınırlı kaynakların dağılımını ve kullanımını yönetmede etkisiz kalabilir. Bu nedenle, fiyat kontrolü yöntemi, dengeleyici bir rol oynamak amacıyla kullanılmalıdır.

Kiralama hususunda vergi kaybı, yasal boşluk vs. bulunmaktadır. Bu konuya çeki düzen getirilmelidir. Ev sahipleri hesabına gelecek kira bedelleri için kiracılara kira bedeli açıklaması ile gönderilmemesini şart koşmaktadırlar. Avrupa modelinde kiralanacak evler şirketler tarafından kiraya verilmektedir. Yapılan çalışma kapsamında bu modelin Türkiye’ye de uyarlanması düşünülmektedir. Ancak, inşaat şirketlerinin yaptıkları evleri satmak yerine kiraya vermesinin önünde mevzuat ve vergiler açısından sıkıntılar bulunmaktadır. Yapılan çalışmayla inşaat firmalarının kiraya verecek evler yapmasını sağlayacak bir mevzuat oluşturulması hedeflenmektedir.

Avrupa’da kiralık evleri şirketler vatandaşlar ile yaptıkları sözleşmeler çerçevesinde kiralamaktadırlar. Türkiye için çalışılan bir modelde “kiralık konut üreticisi” kavramı çerçevesinde kiralık konut arzının kısa sürede arttırılması düşünülmektedir. Bu modele göre kiralama tutarları ve kira artışları otoritelerce belirlenirken, kira tavanı uygulamalarıyla kira enflasyonu ile mücadele edilmesi amaçlanmaktadır.

Son bir konu, Türkiye’de birçok bölgede bir fabrikanın toplam yatırım tutarı içinde arsa ve inşaatın payı bütün yatırımın neredeyse dörtte üçüne ulaşmaktadır. Bu, başka bir ifade ile toprağa gömülen paradır. Ticarete, üretime yönlendirilecek sermaye taşa ve toprağa harcanmaktadır. “Emlak Konut” gibi bir oluşumun fabrika/işyerleri için de geçerli olacağı “Emlak Fabrika/İşyeri” gibi bir şirket ile sanayiciye uzun vadeli olarak kiralanması en uygun yöntemdir. Bu konuda makul çözüm bulunması gerekmektedir. Organize Sanayi Bölgeleri rant bölgesi olmamalıdır.

Afet Bölgesi Tasarım Alanları Rehberi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, TOKİ ve GYODER tarafından “6 Şubat depremleri” sonrasında hazırlanan bir plandır. Bu plana göre, deprem bölgesindeki konutların nasıl tasarlanacağı belirlenmiştir. Planın amacı, afetlere dayanıklı ve sürdürülebilir konutlar üretmektir. Marmara ve İstanbul’da olası bir depremin zararını minimize etmenin yolu acilen İstanbul havzasının nüfusunun azaltılması, riskli binaların temizlenmesi ve milli gelirin %37’sini üreten havzadaki sanayileşmenin diğer bölgelere yayılmasını sağlamaktır.

Yapılan bir çalışmada, Türkiye nüfusu için 2-3 katlı konutlardan oluşan bir yerleşim yerinin Muş ili kadar bir alan kapsayacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla daha yaşanabilir, yeşil ve çevreci bir şehir planlaması Ülkemiz için de mümkündür ve elzemdir. Bu yazıda belirtilenlerin bir manifestoya dönüşmesi, bundan sonra bütün insanlarımızın asgari güvenilir ve sağlıklı konutlarda kentsel yeşil alan standartları içinde yaşaması en büyük dileğimizdir.