Giriş
Finansal sistemler, bireylerin ve kurumların ekonomik hedeflerine ulaşmalarında kritik bir role sahiptir. Geleneksel bankacılık sistemlerinin yanı sıra, faiz hassasiyeti olan veya farklı finansman arayışında bulunan bireyler için alternatif modeller geliştirilmiştir. Türkiye’de son yıllarda popülaritesi artan bu alternatif modellerden biri de tasarruf finansman sistemidir (TFS). Temelde belirli birikimlerle konut, taşıt veya işyeri edinmeyi kolaylaştırmayı amaçlayan TFS, 2021 yılında 6361 sayılı Kanun‘da yapılan değişikliklerle önemli bir yasal zemine kavuşmuştur. Bu düzenlemeler, sistemin paydaşlarının hak ve yükümlülüklerini şeffaflaştırmış ve hukuki bir zemine oturtmuştur. Bu blog yazısında, tasarruf finansman şirketlerinin Türkiye’deki kuruluş sürecini, tabi oldukları yasal altyapıyı, temel işleyiş prensiplerini ve mevcut durumlarını ele alacağız. Bu analiz, sistemin daha iyi anlaşılmasına ve gelecekteki gelişim alanlarının tespit edilmesine katkı sağlamayı amaçlamaktadır.
Tasarruf Finansman Şirketlerinin Tanımı ve Temel Amacı
Tasarruf finansman şirketleri (TFŞ), bir sözleşme kapsamında belirlenmiş koşulların gerçekleşmesi şartıyla, konut, çatılı işyeri veya taşıt edinimi için faizsiz finansman esaslarına göre belirli bir süre tasarruf edilmesini, müşterilere finansman kullandırılmasını ve toplanan tasarrufların yönetimini üstlenen kurumlardır. Şirketler, tasarruf eden bireylerin birikimlerini toplulaştırarak, dayanışma esasına dayalı bir modelle finansmana aracılık ederler. Esasında, tasarruf finansman sistemi, müşterinin tasarruf faaliyeti ve şirketin finansman faaliyeti olmak üzere iki temel üzerine oturmaktadır. Şirketler bu aracılık fonksiyonu karşılığında organizasyon ücreti almaktadırlar.
TFS, özellikle faizli finansman işlemlerinden kaçınan ve geleneksel bankacılık sistemlerinde kredi skorlarının yetersizliği veya düşük gelir seviyeleri nedeniyle finansmana erişimde zorluk yaşayan bireyler için bir alternatif sunmaktadır. Sistem, konut finansmanı yöntemi olarak popülerlik kazanmış ve ipotek teminatlı konut kredilerine önemli bir alternatif haline gelmiştir.
Yasal Düzenlemeler Öncesi Durum ve Mevzuat İhtiyacı
Türkiye’de tasarruf finansman sistemine benzer faaliyetler gösteren şirketler uzun süredir var olmasına rağmen, 2021 yılına kadar bu alanda yeterli bir hukuki düzenleme bulunmamaktaydı. Kanuni düzenlemeden önce, şirketler ile müşteriler arasındaki sözleşmeler, kanunda düzenlenmemiş isimsiz sözleşmeler veya “dayanışmalı sözleşme ilişkisi” şeklinde nitelendirilmekteydi. Bu durum, sistemdeki paydaşların, özellikle de tasarruf sahiplerinin hak ve menfaatlerinin korunması açısından önemli riskler barındırıyordu.
Düzenleme öncesinde ortaya çıkan müşteri şikayetleri ve mağduriyetleri, bu alanda yasal bir çerçeve oluşturma ihtiyacını ortaya koymuştur. Şeffaflık eksiklikleri, faaliyetlerin kayıt dışılığı ve şirketlerin tek taraflı tutumları gibi sorunların önüne geçmek amacıyla kapsamlı bir yasal düzenleme gerekliliği belirginleşmiştir. Özellikle, şirketlerin topladıkları fonları nasıl değerlendirdikleri ve bu fonların şirket öz kaynaklarından ayrı tutulup tutulmadığı gibi konularda şeffaflık sorunları mevcuttu.
6361 Sayılı Kanun Kapsamında Getirilen Yenilikler
2021 yılında 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nda yapılan değişiklikler ve ilgili yönetmelikler, tasarruf finansman şirketlerini BDDK’nın gözetim ve denetimi altına alarak, sektöre kurumsal bir nitelik kazandırmayı ve müşteri haklarını korumayı hedeflemiştir. Bu düzenlemelerle birlikte gelen temel yenilikler şunlardır:
- Anonim Şirket Zorunluluğu: Tasarruf finansman şirketlerinin anonim şirket şeklinde kurulmaları zorunlu kılınmıştır. Kuruluşları BDDK’nın iznine tabidir.
- Asgari Sermaye Şartı: Şirketlerin nakden ve muvazaadan ari olarak ödenmiş sermayelerinin en az yüz milyon Türk Lirası olması şartı getirilmiştir. Bu, finansal kiralama, faktoring ve finansman şirketleri için belirlenen asgari sermayeden daha yüksektir ve müşteri fonlarının toplanması nedeniyle riskin daha fazla olmasından kaynaklanmaktadır. BDDK’ya bu tutarı artırma yetkisi verilmiştir.
- Ticaret Unvanı: Şirketlerin ticaret unvanlarında “Tasarruf Finansman Şirketi” ibaresinin bulunması zorunludur.
- Faaliyet İzni ve Denetim: Şirketlerin faaliyete başlamaları için BDDK’dan faaliyet izni almaları gerekmektedir. Faaliyet izni almadan bu işi yapanlar hakkında yaptırımlar öngörülmüştür. Şirketler, kuruluş, yönetim ve faaliyetleri açısından BDDK denetimine tabi tutulmuştur.
- Finansal Kurumlar Birliği Üyeliği: Faaliyet izni alan şirketlerin bir ay içinde Finansal Kurumlar Birliği’ne (FKB) üye olması zorunluluğu getirilmiştir. FKB, sektörün genel menfaatlerini korumak, mesleki disiplini sağlamak ve müşterilerle ilişkilerde güveni tesis etmek amacıyla kurulmuş kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur.
- İntibak Süreci: Kanun yürürlüğe girmeden önce faaliyette bulunan şirketler için bir intibak süreci öngörülmüştür. Bu süreçte şirketlerin sermaye yapılarını, finansal durumlarını ve kurumsal yapılarını mevzuata uygun hale getirmeleri için BDDK’ya plan sunmaları gerekmiştir. BDDK, plana uymayan veya müşteri haklarını ihlal eden şirketlerin iznini iptal edebilmektedir.
- Tasarruf Finansman Sözleşmesi: Şirketler ile müşterileri arasındaki ilişkiyi düzenleyen sözleşmeler, kanunla “Tasarruf Finansman Sözleşmesi” olarak tipikleşmiş ve isimli bir sözleşme haline gelmiştir. Bu sözleşmelerin içeriği ve tarafların hak/yükümlülükleri detaylı olarak düzenlenmiştir. Sözleşmeye yalnızca konut, çatılı işyeri veya taşıt edinimi konu edilebilir.
Bu düzenlemeler, sektörün yasal bir zemine oturmasını sağlayarak müşteri mağduriyetlerinin önlenmesi ve sistemin sürdürülebilirliğinin artırılması açısından önemli adımlar olarak değerlendirilmektedir.
2021 BDDK Düzenlemeleri – Temel Noktalar
Yasal Statü Kazanımı:
- 7 Mart 2021 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan kanun değişikliği ile tasarruf finansman şirketleri, ilk kez “finansal kuruluş” olarak tanımlandı.
- Artık bu şirketler BDDK’nın gözetim ve denetimine tabi hale geldi.
Lisans Zorunluluğu:
- Sektörde faaliyet göstermek isteyen tüm şirketlerin BDDK’dan lisans alması zorunlu hale getirildi.
- Bu kapsamda 35’ten fazla şirketin başvurusu değerlendirildi; yalnızca kriterleri karşılayan firmalara lisans verildi.
Asgari Sermaye Şartı:
- Şirketlerin en az 100 milyon TL ödenmiş sermayeye sahip olması zorunlu kılındı.
- Bu koşulu sağlayamayan birçok küçük firma ya tasfiye edildi ya da birleşmeye zorlandı.
Organizasyon ve Şeffaflık Kriterleri:
- Müşteri sözleşmeleri, tahsisat kriterleri, organizasyon ücretleri gibi tüm süreçler standart hale getirildi ve denetime açıldı.
- Bilgilendirme yükümlülükleri netleştirildi, tüketici lehine şeffaflık sağlandı.
Güvence Mekanizmaları:
- Şirketlerin müşteri tasarruflarını muhasebe kayıtlarında ayrı tutmaları ve fonların sadece finansman amaçlı kullanılmasına yönelik denetim getirildi.
- Ayrıca kayıt dışı para toplanması gibi uygulamaların önüne geçildi.
Tasarruf Finansman Şirketlerinin İşleyişi ve Faaliyet Esasları
TFS şirketleri, temelde iki ana yöntem üzerinden faaliyet gösterirler: Çekilişli Teslim Yöntemi ve Bireysel Yöntem (Çekilişsiz Yöntem). Her iki yöntemde de temel prensip, müşterilerin birikimlerinin bir havuzda toplanması ve bu fonların belirli kurallar çerçevesinde finansman talebinde bulunan müşterilere tahsis edilmesidir.
- Tasarruf Fon Havuzu: Müşterilerin ödediği peşinatlar, taksitler ve organizasyon ücretleri gibi fonlar tasarruf fon havuzunda toplanır. Yeni düzenlemeyle bu fonların şirketin kendi hesaplarından tamamen ayrı tutulması zorunlu hale getirilmiştir. Bu, müşteri birikimlerinin şirket varlıklarından korunmasını sağlar.
- Fon Kullanımı: Tasarruf fon havuzunda biriken tutarlar, yalnızca tasarruf finansman sözleşmelerinden kaynaklanan yükümlülüklerin ifası (yani müşterilere finansman sağlama veya tasarruf iadesi) için kullanılabilir. Bu fonlar, BDDK tarafından belirlenecek faizsiz yatırım araçlarında değerlendirilebilir. Fonlar üzerinde haciz, rehin, teminat gibi işlemler tesis edilemez ve iflas masasına dahil edilemezler.
- Finansman Süreci: Müşteri, sözleşme tutarı üzerinden tasarruf miktarını ve dönemini belirler. Belirli koşullar gerçekleştiğinde (çekiliş sonucu veya belirlenen vade), müşteriye finansman tahsisi yapılır. Tahsisat yapılmadan önce edinilecek varlığın kıymet takdiri yapılır. Şirket tarafından sağlanan finansman oranında konut veya taşıt üzerinde rehin/ipotek tesis edilir. Müşteri, ödeme planına göre geri ödemelerini tamamladıktan sonra ipotek/rehin kaldırılır. Şirket, müşteri yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen tahsisatı erteleyemez.
- Organizasyon Ücreti: Şirketin temel gelir kaynağı, müşterilerden alınan organizasyon ücretidir. Bu ücret, hizmetin karşılığı olarak alınır ve sözleşme kapsamında gerçekleşecek finansmanların faiz içermediği belirtilmiştir. Kaynaklarda, müşterilerin organizasyon ücretinin makul düzeyde olmadığını düşündükleri belirtilmektedir. Kanun, cayma hakkının kullanımında organizasyon ücretinin iadesini zorunlu kılmıştır.
- Faaliyet Sınırlamaları: TFŞ’ler, yalnızca konut, çatılı işyeri veya taşıt alımı için finansman kullandırabilir. Bu varlıklar yurt içinde tescil edilmiş olmalıdır. Sözleşme kapsamı dışında finansman sağlayamazlar, üçüncü kişilere borç veremezler ve ortaklık payı edinemezler. Ayrıca, reklam ve ilanlarında banka izlenimi yaratacak ifade veya deyimleri ve “katılım” ibaresini kullanamazlar. Yüksek oranlı (1 milyon TL üzeri) tahsisat içeren sözleşmelerin toplam sözleşme tutarlarının %15’ini geçemeyeceği ve çekilişe konu olamayacağı düzenlenmiştir.
| Şirket Adı | Kuruluş Yılı | Şube Sayısı | Çalışan Sayısı | Toplam Müşteri Sayısı | 2023 Finansman Tutarı | BDDK Lisansı Durumu | Öne Çıkan Özellik |
| Eminevim | 1991 | 119+ | 1.400+ | 250.000+ | 7 milyar TL (11 ayda) | ✔️ Alındı | Sektörün öncüsü |
| FuzulEv | 1992 | 100+ | 1.000+ (tahmini) | 100.000+ (tahmini) | Veri paylaşılmadı | ✔️ Alındı | Uzun sektör geçmişi |
| Birevim | 2015 | 80+ | 1.000+ | 70.000+ (tahmini) | Veri paylaşılmadı | ✔️ Alındı | Yenilikçi kampanyalar |
| Katılımevim | 2018 | 50+ | 500+ (tahmini) | Veri paylaşılmadı | Birevim’le birleşim sonrası büyüme | ✔️ Alındı | Halka arz edilen ilk şirket |
| İmece Finans | 2021 | 20+ | 200+ (tahmini) | Veri paylaşılmadı | Veri paylaşılmadı | ✔️ Alındı | Yeni oyuncu |
| Sinpaş Yapı | 2021 | Veri yok | Veri yok | Veri yok | Veri yok | ✔️ Alındı | Güçlü inşaat grubu desteği |
Organizasyon Ücreti Nedir?
Organizasyon ücreti, şirketin sunduğu hizmet karşılığı aldığı bir tek seferlik hizmet bedelidir.
Bu ücret, müşteriyle yapılan sözleşmenin başında belirlenir ve genellikle finansman tutarının %6 ila %12 arasında değişen bir oranına tekabül eder.
- Peşin veya taksitli ödenebilir (şirket politikasına göre).
- İade edilmez, çünkü hizmetin başında planlama ve organizasyon süreci başlatılır.
- Şirketin gelir kaynağıdır; sistemin sürdürülebilirliği için önemlidir.
Örnek:
200.000 TL finansman isteyen bir müşteriden:
- %8 organizasyon ücreti alınırsa → 16.000 TL
- Bu ücret peşin alınabilir ya da birkaç ay içinde bölünerek tahsil edilebilir
Ödeme Planları Nasıl Oluşturulur?
Ödeme planı, müşterinin bütçesine göre esnek şekilde tasarlanır ve şu unsurlara dayanır:
Toplam Finansman Tutarı
- Müşteri ne kadar ev, araç veya iş yeri finansmanı almak istiyor?
Vade Süresi
- Genelde 24- 120 ay arasında vade seçenekleri sunulur.
- Vade uzadıkça aylık ödeme düşer, ancak teslim tarihi gecikebilir.
Teslim Tarihi Belirleme
- Teslimatlar ya sıra yöntemiyle (kura) ya da peşinat avantajıyla erken teslim şeklinde yapılır.
- Müşteri isterse ön ödeme yaparak daha erken teslim alabilir (örneğin %30 peşinat verene 12. ayda teslim).
Aylık Taksitler
- Organizasyon ücreti hariç, kalan tutar eşit taksitlere bölünür.
- Taksitler genelde sabittir, ancak bazı firmalar esnek taksit / artan taksit seçenekleri sunar.
| Kalem | Tutar |
| Talep Edilen Finansman | 300.000 TL |
| Organizasyon Ücreti (%10) | 30.000 TL |
| Toplam Vade | 60 Ay |
| Peşinat | 60.000 TL |
| Teslim Ayı (Peşinata göre) | 12. Ay |
| Aylık Taksit (Kalan 240.000 TL / 60 ay) | 4.000 TL |
Güçlü ve Zayıf Yönler, Fırsatlar ve Tehditler (SWOT Analizi Kapsamında Kaynaklardaki Bulgular)
Kaynaklarda tasarruf finansman sektörüne ilişkin bir SWOT analizi yapılması gerektiği vurgulanmış ve bazı noktalar belirtilmiştir. Bu bağlamda, kaynaklarda öne çıkan noktalar şöyle sıralanabilir:
- Güçlü Yönler: Geniş kitlelerin tasarruflarını artırmasına katkı sunar. Faiz hassasiyeti olan veya banka kredisine erişimi sınırlı olan bireyler için finansmana erişim imkânı sağlar. Konut ve araç edinimi için uygun maliyetli çözümler sunar. Faaliyet izni alan şirketlerin mali güce ve itibara sahip olması beklenir. Esnek bir yapıya sahiptir; tasarruf aşamasında zorlanan müşterilere esnek çözümler sunulabilir (örneğin, geç tahsisat). Yasal düzenlemeyle kurumsallaşma ve güven artışı sağlanmıştır.
- Zayıf Yönler: Ürün çeşitliliği sınırlıdır (sadece konut, işyeri, taşıt). Gelir kalemi neredeyse sadece organizasyon ücretinden oluşur. Bankalar ve diğer finansal kuruluşlara göre bazı konularda düzenleme arbitrajı mevcuttur (örneğin, sigorta acenteliği, damga vergisi istisnası, borçlanma). Mevduat sigortası kapsamında değildir. Sistem hala yeni ve tam olarak tanınmıyor olabilir. Faaliyet izni alan şirket sayısı başlangıçta sınırlıydı.
- Fırsatlar: Yeni bir iş modeli olarak potansiyel taşır. Cumhurbaşkanlığı Katılım Finans Strateji Belgesi’ne dahil edilmiştir. Kamu otoritelerinin ilgisi mevcuttur. Faizsiz finansman esaslarına dayalı olması, faiz hassasiyeti olan geniş bir kitleye hitap etme potansiyeli sunar. Ürün çeşitliliğinin artırılması ile (makine, teçhizat finansmanı gibi) farklı ihtiyaçlara cevap verebilir. Türkiye Katılım Finans Kuruluşları Birliği bünyesine dahil edilme planları mevcuttur.
- Tehditler: Geçmişteki denetimsizlikten kaynaklanan olumsuz imajın etkisi. Müşteri şikayetlerinin devam etme olasılığı (zamanında teslimat, organizasyon ücreti gibi). Yasal boşlukların veya çelişkilerin (örneğin, ana faaliyet konusu dışı işlem yapılması durumunda müeyyide boşluğu, fonların fiili olarak karışması) risk oluşturması. Ekonomik dalgalanmaların müşteri ödemelerini veya şirketlerin finansal yapılarını etkilemesi. Mevduat sigortası kapsamında olmaması nedeniyle yaşanabilecek bir şirketin mali güçlüklerinin müşteri birikimleri üzerindeki riski. Bazı İslami finans prensipleriyle uyumsuzluk iddiaları.
Diğer Finansal Kuruluşlarla Karşılaştırma ve Sistem Sonlandırma
TFS şirketleri, para toplayıp finansman kullandırma gibi bankacılığa benzer faaliyetlerde bulunsa da hukuki statüleri ve tabi oldukları kurallar açısından bankalardan ayrılırlar. En önemli farklardan biri, TFS şirketleri nezdinde toplanan birikimlerin mevduat sigortası kapsamında olmamasıdır. Bankaların aksine denetim komitesi kurulması gerekmez. Ödenmiş sermaye şartı, 6361 sayılı Kanun kapsamındaki diğer finansal kuruluşlardan (finansal kiralama, faktoring, finansman şirketleri) daha yüksektir. Ayrıca, bankalara kıyasla çok daha sınırlı gelir kalemleri ve faaliyet alanları vardır. Bununla birlikte, yasal düzenlemeyle banka dışı mali kuruluşlara göre bankalara daha yakın bir konuma geldiği de belirtilmektedir.
Bir TFŞ’nin faaliyet izninin kaldırılması durumunda, tasfiye süreci 6361 sayılı Kanun’un 50/A maddesi kapsamında özel hükümlere tabi tutulmuştur. Tasfiye, BDDK ve TMSF tarafından belirlenen üyelerden oluşan bir tasfiye komisyonunca yürütülür. Eğer tasfiye sürecinde şirketin varlıklarının yükümlülüklerini karşılamadığı tespit edilirse, TMSF Kurulu kararıyla mahkemeden şirketin iflası talep edilebilir. Bu özel tasfiye şekli, mevduat sigortası kapsamında olmayan müşteri birikimlerinin korunması açısından önemli bir güvence olarak görülmektedir. İradi tasfiye de BDDK’nın iznine tabidir.
Sonuç
Tasarruf finansman sistemi, Türkiye’de özellikle faizsiz finansman arayışında olan ve konut, taşıt veya işyeri edinmek isteyen geniş kitlelere hitap eden önemli bir alternatif finansman modelidir. 2021 yılında 6361 sayılı Kanun’da yapılan köklü değişiklikler, daha önce yasal bir zemine sahip olmayan bu sektörü düzenlemiş, BDDK denetimine tabi tutmuş ve anonim şirket kuruluşu, yüksek asgari sermaye şartı ve FKB üyeliği gibi kurumsal gereklilikler getirmiştir. Bu düzenlemeler, müşteri hak ve menfaatlerinin korunması, şeffaflığın artırılması ve sektörün kurumsallaşması açısından büyük önem taşımaktadır.
Her ne kadar yasal çerçeve önemli bir boşluğu doldurmuş olsa da kaynaklarda belirtildiği gibi ürün çeşitliliğinin artırılması, düzenleme arbitrajı konularının giderilmesi ve bazı işleyiş prensiplerinin (örneğin, fonların fiili ayrımı, organizasyon ücreti algısı, zamanında teslimat) daha da iyileştirilmesi gereken alanlar mevcuttur. Sistemin faizsiz finans ekosistemindeki yeri ve potansiyeli, Katılım Finans Strateji Belgesi’ne dahil edilmesi ve Türkiye Katılım Finans Kuruluşları Birliği bünyesine katılım planları ile de teyit edilmektedir.
Sonuç olarak, tasarruf finansman şirketleri yasal düzenlemelerle daha güvenli ve şeffaf bir yapıya kavuşmuş, alternatif bir finansman modeli olarak varlığını güçlendirmiştir. Sektörün geleceği, mevcut yasal çerçevenin etkin uygulanması, ortaya çıkan sorunlara yönelik sürekli iyileştirmeler yapılması ve paydaşların güveninin korunmasına bağlı olacaktır.