Giriş
Amerika Birleşik Devletleri konut finansmanı sistemi, 2008 Konut ve Ekonomik İyileşme Yasası’ndan bu yana en köklü kurumsal dönüşümlerinden birini yaşamaktadır. Bu metamorfozun merkezinde, Hükümet Destekli Kuruluşlar (GSE) olan Fannie Mae ve Freddie Mac’in, ikincil piyasa likiditesinin pasif kanalları olmaktan çıkıp makroekonomik politikanın proaktif araçları olarak konumlandırılması yer almaktadır. 2025 yılı sonu ve 2026 yılı başında gözlemlenen bu stratejik yönelim, geleneksel para otoritelerinin “şahin ihtiyatlılığından” ayrılarak, tüketici borçlanma maliyetlerini ve envanter erişilebilirliğini doğrudan etkilemeyi amaçlayan yürütme odaklı bir stratejiye geçişi temsil etmektedir. Bu blog yazısı, Fannie Mae’nin kredi puanı eşiklerini kaldırmasından, Federal Konut Finansmanı Kurumu’nun (FHFA) yeni konut hedeflerine ve “Halkın QE’si” (People’s QE) olarak adlandırılan müdahalelere kadar konut piyasasını şekillendiren kritik gelişmeleri analiz etmektedir.
Fannie Mae ve Geleneksel Risk Değerlendirmesinin Sonu: DU 12.0
Konut alıcıları için on yıllardır en büyük engellerden biri olan 620 minimum kredi puanı eşiği, 16 Kasım 2025 itibarıyla Fannie Mae tarafından kaldırılmıştır. Bu radikal değişiklik, konut kredisi uygunluğunu tek bir üç haneli sayıya dayandırmak yerine, borçlunun genel finansal profilini değerlendiren kapsamlı bir risk analizine geçişi simgelemektedir.
- Bütünsel Risk Analizi: Masaüstü Sigortacı (Desktop Underwriter – DU) sürüm 12.0 ile birlikte, sistem artık sabit bir puan barajı yerine borçlunun nakit rezervleri, borç-gelir oranı (DTI), istihdam istikrarı ve ödeme geçmişi gibi çok sayıda faktörü bir arada değerlendirecektir.
- Erişilebilirliğin Genişletilmesi: Bu düzenleme, özellikle “ince kredi dosyasına” (thin credit file) sahip olan veya geleneksel olmayan kredi geçmişi bulunan borçlular ile 580-619 FICO bandındaki tüketiciler için konut sahipliği kapısını aralamaktadır.
- Önemli Uyarı: 620 puan barajının kalkması, düşük puanlı her borçlunun onay alacağı anlamına gelmemektedir; aksine, bu borçluların güçlü telafi edici faktörlere (yüksek rezerv, düşük borç oranı vb.) sahip olması beklenmektedir.
Kredi Puanlama Modellerinde Modernizasyon: VantageScore 4.0 ve FICO 10T
FHFA, kredi verme endüstrisinin on yıllardır temel aldığı “Classic FICO” modelinden daha gelişmiş sistemlere geçişi teşvik etmektedir. Temmuz 2025’ten itibaren borç verenlere Classic FICO ile VantageScore 4.0 arasında seçim yapma imkânı tanınmıştır.
Bu yeni nesil modeller, kira ödeme geçmişi, kamu hizmeti ve telekomünikasyon ödemeleri gibi alternatif verileri analiz sürecine dahil etmektedir. VantageScore 4.0’ın Classic FICO’dan %15’e kadar daha öngörücü olduğu ve 33 milyon daha fazla tüketiciyi puanlayabildiği belirtilmektedir. Ayrıca, Aralık 2025’te FICO ile yapılan anlaşma sonucunda, son 24 aylık tüketici davranışını yakalayan FICO 10T modelinin tarihsel veri setleri de kullanıma sunularak 2026 yılında geniş çaplı benimsenmesinin önü açılmıştır.
FHFA 2026-2028 Konut Hedefleri ve Sosyoekonomik Tartışmalar
FHFA, 2026-2028 dönemi için Fannie Mae ve Freddie Mac’in uygun fiyatlı konut satın alma hedeflerini revize ederek yeni bir tartışma başlatmıştır. Yeni kurallar uyarınca, tek aileli konutlar için düşük gelirli borçlu hedefleri aşağı çekilmiştir:
- Düşük Gelirli Satın Alma Hedefi: %25’ten %21’e düşürülmüştür.
- Çok Düşük Gelirli Satın Alma Hedefi: %6’dan %3,5’e indirilmiştir.
- Azınlık Nüfus Sayım Alanları: Daha önce ayrı olan düşük gelirli ve azınlık nüfus sayım alanı hedefleri, %16’lık tek bir “düşük gelirli alanlar” alt hedefinde birleştirilmiştir.
Bu indirimler, bazı sektör temsilcileri tarafından piyasa koşullarına uygun bir düzenleme olarak memnuniyetle karşılansa da sivil toplum kuruluşları bu durumun 177.000 düşük ve orta gelirli ailenin konut kredisine erişimini engelleyebileceği ve ırksal eşitsizlikleri derinleştirebileceği konusunda ciddi endişelerini dile getirmiştir.
Çok Aileli Konut (Multifamily) Piyasası ve 2026 Likidite Artışı
FHFA, kiralık konut arzını desteklemek amacıyla 2026 yılı için çok aileli konut kredi alım limitlerini önemli ölçüde artırmıştır. Fannie Mae ve Freddie Mac’in her biri için 88 milyar dolar olmak üzere toplam 176 milyar dolarlık bir likidite sınırı belirlenmiştir.
Bu hacmin en az %50’sinin misyon odaklı ve uygun fiyatlı konutlar olması zorunludur. Dikkat çekici bir istisna olarak, orta gelirli hanehalkı için uygun kira seviyelerini koruyan “iş gücü konutu” (workforce housing) kredileri bu hacim sınırlarından muaf tutulmuştur. Bu hamle, özel bankaların kredi vermekte çekingen davrandığı bir ortamda, GSE’lerin birincil likidite kaynağı olma rolünü pekiştirmektedir.
“Halkın QE’si” ve 2026 Konut Piyasasında Büyük Canlanma
8 Ocak 2026’da yürütme erki tarafından verilen tarihi bir direktifle, Fannie Mae ve Freddie Mac’in yaklaşık 200 milyar dolarlık nakit rezervlerini ipoteğe dayalı menkul kıymet (MBS) satın almak için kullanmaları talimatı verilmiştir. “Halkın QE’si” olarak adlandırılan bu müdahale, mortgage faizleri ile hazine tahvilleri arasındaki farkı daraltarak borçlanma maliyetlerini yapay olarak düşürmeyi amaçlamıştır.
- Anlık Piyasa Etkisi: Bu müdahalenin ardından 30 yıllık sabit mortgage faizleri %5,99’a kadar gerileyerek son 15 ayın en düşük seviyesine inmiştir.
- Başvuru Patlaması: Ocak 2026’nın ikinci haftasında mortgage başvuruları %28,5 oranında artmış, yeniden yapılandırma (refinance) endeksinde ise %40’lık bir patlama yaşanmıştır.
- “Kilitlenme Etkisi”nin Kırılması: Düşük faizler, pandemiden kalan düşük oranlarını kaybetmemek için evlerini satmayan ev sahiplerinin piyasaya dönmesine ve arzın artmasına yardımcı olmuştur.
Riskler ve Eleştirel Perspektifler
Bu agresif genişleme stratejisi, bazı uzmanlar tarafından sistemik risk uyarılarıyla karşılanmaktadır. GSE’lerin bilançolarında 200 milyar dolarlık ek MBS biriktirmesi, onları 2008 krizine yol açan faiz oranı riskine benzer bir kırılganlığa maruz bırakabilir. Ayrıca, arz kısıtlı bir piyasada talebin bu şekilde teşvik edilmesinin, faydaları ortadan kaldıracak şekilde konut fiyatlarını daha da yukarı çekebileceği ifade edilmektedir.
Sonuç
2025 ve 2026 yıllarında Fannie Mae, Freddie Mac ve FHFA tarafından atılan adımlar, ABD konut finansmanı sisteminin işleyişinde paradigma değişikliğine işaret etmektedir. 620 FICO tabanının kaldırılması ve alternatif verilerin sisteme entegrasyonu, finansal kapsayıcılığı artırma potansiyeline sahipken; konut hedeflerindeki indirimler sosyoekonomik bir risk alanı oluşturmaktadır. $200 milyar dolarlık doğrudan piyasa müdahalesi, kısa vadede bir “refinansman canlanması” yaratmış olsa da bu durumun GSE bilançoları üzerindeki uzun vadeli sürdürülebilirliği belirsizliğini korumaktadır. Nihayetinde, bu likidite odaklı hamlelerin başarısı, “21. Yüzyıl Konut Yasası” gibi yasal reformların yerel düzeydeki arz kısıtlamalarını ne ölçüde giderebileceğine ve konut sahipliğini sadece zenginler için değil, çalışan sınıflar için de ulaşılabilir kılıp kılmayacağına bağlı olacaktır.
About the Author
