Giriş
Türkiye ekonomisinin önemli dinamiklerinden biri olan gayrimenkul sektörü, son yıllarda kentsel dönüşüm ihtiyacı ve artan konut talebi gibi önemli meydan okumalarla karşı karşıyadır. Bu bağlamda, hükümet ve ilgili düzenleyici kurumlar, sektörün finansman kaynaklarını çeşitlendirmek ve konut arzını hızlandırmak amacıyla çeşitli çalışmalar yürütmektedir. Bu çabaların en güncel ve dikkat çekici örneklerinden biri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından hayata geçirilen ve gayrimenkul yatırım fonlarının (GYF) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açan yeni düzenlemelerdir.
Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek’in ifade ettiği üzere, bu yeni düzenlemeler kentsel dönüşümün finansmanı ve konut arzının artırılmasında önemli bir enstrüman olma potansiyeli taşımaktadır. Bu blog yazısında, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları (Proje GYF) olarak adlandırılan bu yeni finansal araçların sektöre getireceği yenilikler, potansiyel etkileri ve sektör temsilcilerinin bu konudaki görüşleri akademik bir bakış açısıyla ve SEO kuralları gözetilerek incelenecektir. Yazımızda, ilgili mevzuat değişikliklerinin detaylarına inilerek, bu fonların yatırım stratejileri, risk yönetimi mekanizmaları ve yatırımcı hakları gibi temel unsurları da ele alınacaktır.
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Doğuşu ve Amaçları
Gayrimenkul yatırım fonları, sermaye piyasası araçları arasında önemli bir yere sahip olup, yatırımcılara küçük birikimleriyle büyük ölçekli gayrimul projelerine ortak olma imkanı sunmaktadır. Ancak, mevcut GYF mevzuatı, bu fonların doğrudan gayrimenkul projelerine yatırım yapma ve inşaat işlerini üstlenme konusunda sınırlamalar getirmekteydi. Bakan Şimşek’in açıklamalarına göre, SPK tarafından hazırlanan yeni düzenleme ile bu kısıtlamalar ortadan kaldırılmıştır. Bu çerçevede, GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılacak ve bu fonların portföyleri uygun hale getirilerek tür değişikliği yapılabilecektir. Bu dönüşümün temel amacı, konut arzını artırarak konut fiyatları üzerindeki yukarı yönlü piyasa baskısını azaltmak ve böylelikle konuta erişilebilirliği her kesim için kolaylaştırmaktır.
SPK’nin hazırladığı Proje GYF düzenlemesinin hayata geçirilmesinde son aşamaya gelindiği belirtilmektedir. Bu düzenleme sayesinde, gayrimenkul yatırım fonları, üzerinde proje geliştirilecek arsa ve gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edebileceklerdir. Düzenlemede ayrıntılı bir şekilde yer alacak şartları sağlayan bu yatırım fonları, unvanlarında “proje” ibaresine yer verecek ve “proje gayrimenkul yatırım fonu” olarak anılacaklardır. Bu durum, Proje GYF’lerini, portföylerine doğrudan proje dahil edemeyen mevcut gayrimenkul yatırım fonlarından ayırmaktadır.
Sektör Temsilcilerinin Yeni Düzenlemeye Bakışı
Yeni Proje GYF düzenlemesi, gayrimenkul sektöründe geniş yankı uyandırmış ve sektör temsilcileri tarafından genellikle olumlu karşılanmıştır. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, yapılan düzenlemeden duyduğu memnuniyeti dile getirerek, bu düzenlemenin gayrimenkul sektörünün önünü çok açacağını belirtmiştir. Keçeli, mevcut durumda yüksek kredi oranları nedeniyle yaşanan finansman sıkıntısına dikkat çekerek, eskiden ön satışlarla sağlanan finansmanın da kaybolduğunu ifade etmiş ve gayrimenkul yatırım fonlarının yeni yapılacak projelere destek vermesinin şart olduğunu vurgulamıştır.
Ayrıca, bu uygulamanın ABD ve İngiltere başta olmak üzere dünyada birçok örneği olduğunu ve kesinlikle doğru bir adım olduğunu düşündüğünü belirtmiştir. Kentsel dönüşümde de ciddi bir talep olduğunu ancak finansman noktasında sıkıntılar yaşandığını kaydeden Keçeli, bu düzenleme sayesinde hem evini yenileyecek vatandaşın hem de üretim yapacak müteahhidin finansmana erişebileceğini öngörmektedir. Düşük maliyetli finansman elde edilmesinin hem konut üretimini artıracağını hem de satış fiyatlarını alıcı lehine olumlu etkileyeceğini ifade etmiştir.
Neo Portföy Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener Yıldırım da gayrimenkul yatırım fonlarının devam eden projelere yatırım yapabilecek olmasına dair düzenlemeye ilişkin gelişmeleri heyecanla takip ettiklerini belirtmiştir. Bakan Şimşek’in açıklamasında kentsel dönüşüm vurgusu yapmasına dikkat çeken Yıldırım, bu düzenleme sayesinde finansın ve kurumsal paranın yönelebileceği yepyeni bir gayrimenkul alanı doğduğunu ifade etmiştir. Yıldırım, SPK’nin bu alanda hayata geçirdiği diğer düzenlemelerle birlikte, kurumsal paranın çeşitli mekanizmalar üzerinden gayrimenkul sektörüne şeffaf ve kurumsal bir şekilde aktarılmasının sağlandığını vurgulamıştır.
Bu yeni düzenlemeyle birlikte, kurumsal yapıların ve büyük finans yöneten oluşumların gayrimenkul geliştirme tarafına da sermaye sistemi üzerinden yatırım yapabilmesinin önü açıldığını belirtmiştir. Bu alanda ciddi bir eksiklik gördüklerini dile getiren Yıldırım, düzenlemenin üretilen yapıların sağlıklı olmasını, konut arzının daha yönetilebilir olmasını ve yatırımcıların önüne bir yatırım seçeneği daha getirilmesini sağlayacağını ifade etmiştir. Ayrıca, sigorta ve bireysel emeklilik şirketlerinin de tıpkı dünyadaki GYF’ler gibi artık gayrimenkul geliştirmeye ortak olabilmesinin öneminin altını çizmiştir.
Yıldırım, düzenlemenin daha sürdürülebilir ve yönetilebilir konut arzına katkı sağlayacağını belirterek, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin hızlı bir şekilde GYF’lerle finanse edilmesinin çok faydalı sonuçlar doğuracağını vurgulamıştır. GYF’lerin bir projeye özel kurulabileceğini ve hızlı bir şekilde hayata geçirilebileceğini ifade eden Yıldırım, diğer alternatif finansman araçlarına göre kentsel dönüşüme yatırımcı çekmede önemli bir köprü görevi görebileceklerini belirtmiştir. Sadece kurumsal yatırımcıların değil, bireysel yatırımcıların da projelere ortak olmasının önünün açıldığına vurgu yaparak, bu gelişmelerin gayrimenkul sektörüne bir canlılık katacağını düşünmektedir.
Helmann Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün de gayrimenkul yatırım fonu kuran bir şirket olarak bu gelişmeyi çok olumlu bulduklarını ifade etmiştir. Konut kredilerindeki yüksek oran ve kısıtlamalar nedeniyle hem üreticinin hem de tüketicinin finansmana erişiminde yaşanan sıkıntılardan bahseden Özgün, Proje GYF’nin sadece yeni konut arzını artırmakla kalmayacağını, Türkiye için artık birinci öncelik olması gereken kentsel dönüşüme de önemli katkı sağlayacağını belirtmiştir. Türkiye’de bankacılık sisteminin çok geliştiğini ancak alternatif finansman kaynaklarında aynı durumun söz konusu olmadığını kaydeden Özgün, bu düzenlemenin hayata geçmesiyle GYF sayısında da önemli bir artış beklediğini ve böylece küçük yatırımcıların da bu fonlar aracılığıyla projelere ortak olabileceğini ve kentsel dönüşümün hızlanacağını ifade etmiştir.
Fuzul Topraktan Yönetim Kurulu Başkanı Faruk Akbal ise hayata geçirilecek mevzuatın sektöre can suyu olabileceğini ifade ederek, düşük tasarruf sahiplerini de konut edindirecek bir kapsam sağlanırsa fon kurmayı planladıklarını belirtmiştir. Akbal, artan konut fiyatlarına karşı olumlu etkiler gösterecek düzenlemeleri desteklediklerini ve vatandaşın konuta erişimini kolaylaştıracak çalışmalarını sürdürdüklerini dile getirmiştir. EgeYapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş de GYF’lerin canlanmasının kentsel dönüşümden sosyal konut ihtiyacına ve arz sıkıntısının giderilmesine kadar birçok alanda katkı sağlayacağını ve bozulan fiyat dengelerinin düzelmesinde rol oynayacağını düşündüğünü ifade etmiştir.
“Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ndeki Değişiklikler ve Getirilen Yeni Düzenlemeler
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin esaslar, “Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3.f)”nde yapılan değişikliklerle detaylandırılmıştır. Bu değişiklikler, GYF’lerin konut üretimine katkı sağlayabilmeleri amacıyla, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrıldığı gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına imkan tanımayı ve GYF başvuru süreçlerini sadeleştirmeyi amaçlamaktadır.
Tebliğ’de yapılan önemli değişikliklerden bazıları şunlardır:
- Proje GYF Tanımı ve Unvanı: Münhasıran, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması mümkün kılınmış ve bu şekilde kurulacak fonların unvanlarında “proje gayrimenkul yatırım fonu” ifadesine yer verilmesi zorunlu hale getirilmiştir.
- Portföy Yapısı: Proje GYF portföyleri, yalnızca üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ve sınırlı sayıda likit varlıklardan (kısa vadeli yatırım fonları katılma payları, ters repo, kamu borçlanma araçları vb.) oluşabilecektir. Mevcut GYF’lerdeki %80 gayrimenkul yatırımı ve %75 yurt içi gayrimenkul ağırlıklı anonim ortaklık payı sınırlamaları Proje GYF’ler için geçerli olmayacaktır.
- Proje Başlangıç Süresi: Tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde, tebliğde belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmiş olması zorunludur.
- Teminat Mekanizması: Proje GYF’lerin taraf olacağı hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan hakların, sözleşmenin karşı tarafının belirli kamu kurumları (Ziraat Bankası, Halkbank, Emlak Bankası, Vakıfbank, TOKİ, İller Bankası, belediyeler vb.) olmadığı durumlarda, ipotek, garanti, kefalet gibi teminatlarla güvence altına alınması zorunludur. Teminatın yeterliliği konusunda sorumluluk kurucuya aittir.
- Proje İzinleri ve Teminatlandırma: Portföye dahil edilecek gayrimenkul projelerinin tüm yasal izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış olması ve inşaata başlanması için gerekli tüm belgelerin eksiksiz olması bağımsız değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmelidir. Ayrıca, projelerin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi gibi yöntemlerle teminatlandırılması zorunludur.
- Müteahhit Yeterliliği: Gayrimenkul projelerine ilişkin inşaat işlerini yapacak müteahhitlerin, ilgili yönetmelikte tanımlanan A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olması gerekmektedir.
- Ayni Katkı ve Çıkış: Proje GYF’lere, portföylerine alınabilecek varlıklar karşılığında katılma payı satışı ve katılma paylarının fona iadesi ayni olarak gerçekleştirilebilecektir.
- Şemsiye Fon Yapısı: Gayrimenkul yatırım fonlarının da menkul kıymet yatırım fonları gibi şemsiye fona bağlı olarak ihraç edilebilmesine imkan tanınmıştır. Bu sayede, her bir fon için ayrı bir içtüzük oluşturmak yerine, tek bir içtüzük altında birden fazla fon kurulabilecektir.
- Fon İhraç Sözleşmesi: Nitelikli yatırımcılara yönelik katılma payı satışlarından önce, fon ile yatırımcı arasında asgari unsurları içeren bir fon ihraç sözleşmesi imzalanması zorunlu hale getirilmiş ve bu sözleşmenin bir örneğinin Kamuyu Aydınlatma Platformu’nda (KAP) yayımlanması gerekmektedir.
- Yatırımcı Hakları: Fon faaliyetleriyle ilgili yatırım kararını etkileyebilecek değişikliklerde yatırımcılara fondan çıkış hakkı tanınarak yatırımcı mağduriyetlerinin önüne geçilmesi hedeflenmektedir. Katılma payları sadece fon süresinin sonunda iade edilebilen fonlarda, bu tür değişikliklere onay vermeyen yatırımcılara çıkış hakkı tanınması zorunludur.
Sonuç
Proje Gayrimenkul Yatırım Fonlarına ilişkin hayata geçirilen yeni düzenlemeler, Türkiye gayrimenkul sektörü için önemli bir dönüm noktası teşkil etmektedir. Özellikle kentsel dönüşümün hızlandırılması ve konut arzının artırılması hedefleri doğrultusunda atılan bu adım, sektör temsilcileri tarafından da genel olarak olumlu karşılanmaktadır. Yeni düzenlemeler sayesinde, GYF’lerin doğrudan gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmesi, sektörün finansman kaynaklarını çeşitlendirecek ve özellikle banka kredilerine erişimde zorluk yaşayan geliştiriciler için önemli bir alternatif oluşturacaktır. Ayrıca, küçük tasarruf sahiplerinin de bu fonlar aracılığıyla büyük ölçekli projelere ortak olma ve potansiyel olarak konut sahibi olma imkanı doğmuştur.
Sektör temsilcilerinin de vurguladığı gibi, Proje GYF’ler, özellikle kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında hızlı ve etkili bir çözüm sunma potansiyeline sahiptir. Getirilen teminat mekanizmaları ve yatırımcı hakları ise, bu yeni yatırım aracının güvenilirliğini artırarak yatırımcıların ilgisini çekebilir. Şemsiye fon yapısının getirilmesi ise, GYF kuruluş süreçlerini kolaylaştırarak sektörün gelişimine katkı sağlayabilir.
Ancak, bazı uzmanların dile getirdiği gibi, konut arzının hızlı bir şekilde artırılması, arsa tedariki ve inşaat maliyetleri gibi çeşitli faktörlere bağlıdır ve Proje GYF’lerin tek başına bu sorunları çözmesi beklenmemelidir. Düzenlemelerin etkin bir şekilde uygulanması, sektör oyuncularının bu yeni araçları doğru değerlendirmesi ve yatırımcıların bilinçli kararlar vermesi, hedeflenen başarının elde edilmesinde kritik rol oynayacaktır. Sonuç olarak, Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, Türkiye’de kentsel dönüşüm ve konut arzı alanında yeni bir dönemin başlangıcını simgelemekte olup, doğru stratejiler ve etkin uygulamalarla ülke ekonomisine ve vatandaşların konuta erişimine önemli katkılar sunma potansiyeline sahiptir.
About the Author
