Giriş

Organize Sanayi Bölgeleri (OSB’ler), Türkiye ekonomisinin üretim ve sanayi hedeflerine ulaşmasında kritik bir rol oynamaktadır. Planlı altyapıları, sundukları teşvikler ve bir arada bulunmanın sinerjisi sayesinde, OSB’ler işletmeler için cazip yatırım merkezleri haline gelmiştir. Bir işletme OSB içerisinde faaliyet göstermeye karar verdiğinde karşılaştığı en temel sorulardan biri, üretim ve depolama tesisleri için kiralama yoluna mı gitmeli yoksa mülk edinerek mi yatırım yapmalı olduğudur. Bu karar, işletmenin finansal yapısından büyüme stratejilerine, piyasa koşullarından yasal düzenlemelere kadar pek çok faktörden etkilenmektedir. Son dönemde OSB’lerdeki kira artışları ve kiralama konusundaki yasal düzenlemelerdeki değişiklikler bu kararın önemini daha da artırmıştır. Bu blog yazısında, OSB’lerde kiralama ve satın alma yöntemlerinin avantaj ve dezavantajları akademik bir bakış açısıyla incelenecek, işletmelerin karar verme süreçlerine ışık tutulmaya çalışılacaktır.

OSB’lerde Mülk Edinmenin (Satın Almanın) Avantajları

OSB içerisinde bir arsa veya fabrika binası satın almak, işletmeler için uzun vadeli stratejik avantajlar sunabilir:

• Uzun Vadeli Varlık Edinimi ve Değer Artışı Potansiyeli: Satın alma, işletmenin bilançosunda uzun vadeli bir varlık oluşturmasını sağlar. Özellikle sanayi bölgelerindeki arsa ve gayrimenkul değerleri zamanla artış gösterebilir, bu da işletmeye önemli bir yatırım getirisi sağlayabilir.
• Finansal İstikrar ve Güvence: Mülkiyet, işletmeye uzun vadeli bir finansal istikrar ve güvence sunar. Kira ödemelerindeki belirsizliklerden ve artış risklerinden korunulmuş olunur.
• Özelleştirme ve Geliştirme İmkânı: Satın alınan bir mülk üzerinde işletme, kendi özel ihtiyaçlarına ve üretim süreçlerine en uygun olacak şekilde yapısal değişiklikler ve geliştirmeler yapma özgürlüğüne sahip olur. Kiralama durumunda bu tür değişiklikler genellikle mal sahibinin iznine tabidir.
• Teminat ve Kredi İmkanları: İşletmenin sahip olduğu gayrimenkul, bankalar ve diğer finans kuruluşları nezdinde kredi başvurularında teminat olarak kullanılabilir, bu da finansmana erişimi kolaylaştırabilir.
• Vergi Avantajları (Sınırlı Durumlarda): OSB tüzel kişiliğine bazı vergi muafiyetleri tanınmakla birlikte, OSB’lerde yer alan işletmelerin de belirli koşullar altında emlak vergisinden muaf olabileceği belirtilmektedir. Ancak bu muafiyetler genellikle belirli bir süreyle sınırlıdır (inşaat bitim tarihini takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl gibi).

OSB’lerde Mülk Edinmenin (Satın Almanın) Dezavantajları

Satın alma kararının beraberinde getirdiği bazı önemli dezavantajlar da bulunmaktadır:

• Yüksek Başlangıç Maliyeti: OSB’lerde arsa ve fabrika binası satın alma maliyetleri genellikle yüksektir ve önemli bir sermaye birikimi gerektirir. Bu durum, özellikle küçük ve orta ölçekli işletmeler (KOBİ) için finansal bir engel teşkil edebilir.
• Sermayenin Âtıl Kalma Riski: Yüksek satın alma maliyetleri, işletmenin işletme sermayesini azaltabilir ve üretim, Ar-GE, pazarlama gibi daha stratejik alanlara ayrılacak kaynakları kısıtlayabilir.
• Düşük Likidite: Gayrimenkul, diğer finansal varlıklara göre daha düşük likiditeye sahiptir. İşletmenin acil nakit ihtiyacı duyması durumunda, gayrimenkulün hızlı bir şekilde nakde çevrilmesi zor olabilir.
• Piyasa Riskleri ve Değer Kaybı: Gayrimenkul piyasalarındaki dalgalanmalar nedeniyle, satın alınan mülkün değerinde zamanla azalma yaşanabilir. Ayrıca, OSB’nin konumu veya altyapısındaki değişiklikler de mülkün cazibesini etkileyebilir.
• Sınırlı Esneklik ve Hareket Kabiliyeti: Mülk sahibi olmak, işletmenin büyüme veya küçülme durumlarında hareket kabiliyetini kısıtlayabilir. Yeni bir yere taşınma veya daha büyük bir tesise geçme ihtiyacı doğduğunda, mevcut mülkün satılması ve yeni bir mülk edinilmesi zaman alıcı ve maliyetli bir süreç olabilir.

OSB’lerde Kiralama Yönteminin Avantajları

OSB’lerde tesis kiralamak, özellikle başlangıç aşamasındaki veya hızlı büyüme hedefleyen işletmeler için çeşitli avantajlar sunar:

• Düşük Başlangıç Maliyeti: Kiralama, satın almaya kıyasla çok daha düşük bir başlangıç maliyeti gerektirir. Bu sayede işletme, sermayesini üretim faaliyetlerine, teknolojiye veya pazarlamaya yönlendirebilir.
• Yüksek Esneklik ve Uyum Yeteneği: Kiralama, işletmeye piyasa koşullarına ve büyüme hedeflerine daha kolay uyum sağlama imkânı tanır. İşletme büyüdüğünde daha büyük bir tesise geçmek veya küçüldüğünde daha küçük bir alana inmek kiralama ile daha esnek bir şekilde yönetilebilir.
• Hazır Tesis İmkânı: OSB’lerde genellikle kullanıma hazır fabrika binaları ve depolama alanları bulunmaktadır. Bu durum, işletmelerin inşaat süreciyle uğraşmadan hızla faaliyete başlamasına olanak tanır.
• Öngörülebilir Maliyetler: Kira sözleşmeleri genellikle belirli bir süre için geçerlidir ve kira bedelleri önceden belirlenir. Bu durum, işletmelerin maliyetlerini daha iyi öngörmesini ve bütçelemesini sağlar.
• Bakım ve Onarım Sorumluluğunun Dağılımı: Kiralama durumunda, tesisin yapısal bakım ve onarım sorumluluğu genellikle mal sahibine aittir. Bu da işletmenin ek maliyet ve zaman yükünü azaltır.
• Teşviklerden Yararlanma İmkânı: OSB’lerdeki işletmelere sağlanan bazı teşvikler, mülkiyetten bağımsız olarak tüm işletmeleri kapsayabilir. Örneğin, belirli bölgelerdeki OSB’lerde enerji giderlerinin bir kısmının Hazinece karşılanması veya KOSGEB destekleri kiralayan işletmeler için de geçerli olabilir.

OSB’lerde Kiralama Yönteminin Dezavantajları

Kiralamanın da beraberinde getirdiği bazı potansiyel dezavantajlar bulunmaktadır:

• Uzun Vadede Maliyetin Artması: Uzun vadede toplam kira ödemeleri, satın alma maliyetini aşabilir. Özellikle kira artış oranlarının yüksek olduğu dönemlerde bu durum işletmeler için önemli bir gider kalemi oluşturabilir.
• Varlık Edinimi Olmaması: Kiralama durumunda işletme, uzun vadeli bir gayrimenkul varlığı edinemez. Ödenen kiralar, işletmenin öz sermayesine katkı sağlamaz.
• Özelleştirme ve Geliştirme Sınırlamaları: Kiralanan mülk üzerinde işletme, kendi ihtiyaçlarına göre kalıcı değişiklikler yapma konusunda sınırlı yetkiye sahiptir. Mal sahibinin onayı gerekmeyen küçük ölçekli değişiklikler dışında, büyük yapısal müdahaleler genellikle mümkün olmaz.
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Riski: Kira sözleşmesinin süresi dolduğunda, mal sahibi sözleşmeyi yenilemeyebilir veya yeni dönem için farklı şartlar (özellikle daha yüksek kira) talep edebilir. Bu durum, işletme için operasyonel belirsizlik yaratabilir ve potansiyel olarak taşınma maliyetlerine yol açabilir.
• Rekabet Ortamında Dezavantaj: Özellikle arsa tahsislerinin tamamlandığı ve fabrika arzının sınırlı olduğu OSB’lerde, kira bulmak zorlaşabilir ve kira bedelleri yükselebilir. Bu durum, kiralama yolunu tercih eden işletmeler için rekabet dezavantajı yaratabilir.

Karar Verme Sürecini Etkileyen Faktörler

İşletmelerin OSB’lerde kiralama mı yoksa satın alma mı yapacağına karar verirken dikkate alması gereken çeşitli faktörler bulunmaktadır:

• İşletmenin Finansal Durumu ve Kaynakları: İşletmenin sahip olduğu sermaye miktarı, finansmana erişim imkanları ve risk toleransı, karar sürecinde belirleyici bir rol oynar. Yüksek başlangıç maliyetini karşılayabilecek ve uzun vadeli yatırım yapmayı hedefleyen işletmeler için satın alma daha uygun olabilirken, sınırlı kaynaklara sahip veya hızlı büyüme aşamasındaki işletmeler için kiralama daha cazip olabilir.
• İşletmenin Büyüme Stratejisi ve Planları: İşletmenin uzun vadeli büyüme hedefleri ve olası genişleme planları, mülk edinme kararını etkileyebilir. Belirsiz büyüme projeksiyonlarına sahip işletmeler için kiralama daha esnek bir çözüm sunabilir.
• Piyasa Koşulları ve Ekonomik Beklentiler: Enflasyon oranları, faiz oranları, döviz kurları ve genel ekonomik konjonktür hem satın alma hem de kiralama maliyetlerini etkileyebilir. Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira artış riskini göz önünde bulundurmak önemlidir.
• OSB’nin Özellikleri ve Sunduğu İmkanlar: Farklı OSB’lerde arsa ve fabrika fiyatları, kira bedelleri ve teşvikler farklılık gösterebilir. Ayrıca, OSB’nin altyapı kalitesi, ulaşım imkanları ve doluluk oranı da yatırım kararını etkileyen faktörler arasındadır.
• Yasal Düzenlemeler ve Teşvikler: OSB Kanunu ve ilgili yönetmeliklerdeki kiralama ve mülkiyetle ilgili hükümler, işletmelerin karar verme sürecini doğrudan etkileyebilir. OSB’lere sağlanan vergi muafiyetleri, kredi destekleri ve diğer teşvikler de dikkate alınmalıdır.

Son Gelişmeler ve Kiralama Seçeneğinin Artan Cazibesi

Son dönemde konut kiralarındaki artışların sanayi tesislerinde de sorunlara yol açması ve OSB’lerdeki kira bedellerinde önemli yükselişler yaşanması, işletmeleri daha dikkatli karar vermeye yöneltmiştir. Ancak, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın OSB’lerde kiralama imkanlarını genişletmeye yönelik yaptığı yeni düzenlemeler, özellikle üst yapılı kiralama ve satış imkânı getirilmesi, kiralama seçeneğini tekrar cazip hale getirebilir. OSB’lerin kendi mülkiyetlerindeki parsellerde tesis inşa ederek yatırımcılara üretim şartıyla kiralama yapabilmesinin önünün açılması, işletmelerin hazır ve modern tesislere daha kolay erişimini sağlayabilir. Bu durum, özellikle başlangıç maliyetlerini düşürmek ve esnekliği korumak isteyen işletmeler için önemli bir avantaj sunmaktadır.

Fabrika yatırımlarında arsa ve inşaat harcamalarının yüksekliğinin yatırımcıların sermayesini fiziksel varlıklara harcamasına neden olduğu ve bunun da üretim ve Ar-Ge gibi alanlara ayrılacak sermayeyi azaltmaktadır. Bu durum, bazı yatırımcılar için kiralama seçeneğinin daha cazip olabileceğini düşündürmektedir. “Emlak Fabrika/İşyeri” modeli işletmelerin temel ihtiyaçlarını karşılamayı kolaylaştırabilir. Ancak, uzun vadeli kiralama anlaşmalarının işletmeleri uzun dönemli taahhüt altına sokabileceği ve mülkiyet üzerindeki kontrolü azaltabileceği gibi dezavantajları da bulunmaktadır.

Ancak, bu modelin sürdürülebilir olması için bazı temel faktörlerin göz önüne alınması gerekir:

• Bölgesel Talep: İşyeri ya da fabrika projeleri, sadece yatırım amaçlı değil, aynı zamanda üretim ve ticari faaliyetler için kullanılmak zorundadır. Dolayısıyla, kurulacak projenin lojistik merkezlere, ana yollar ve iş gücüne yakın olması çok kritik.
• Altyapı ve Planlama: Konut projelerinde olduğu gibi, işyeri veya fabrika projelerinde de altyapı, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar gibi unsurlar düşünülmeli. Ayrıca çevresel etki analizi de yapılmalı.
• Karma Kullanım Alanları: Emlak Konut projelerinde son yıllarda karma kullanım (mixed-use) alanları artıyor. Bu yapılar içinde konut + ofis + mağaza + küçük sanayi entegre edilebiliyor. Bu model, işyeri ve küçük ölçekli üretim alanlarının sürdürülebilirliğini artırabilir.

Bu model, özellikle OSB’ler (Organize Sanayi Bölgeleri) veya lojistik bölgeler modüler, esnek kullanıma uygun fabrikalar üretmek mümkün olabilir. Bu tarz yapılar, alıcıların üretime hızlı geçmesini sağlayabilir. Sürdürülebilirlik açısından yeşil bina, yenilenebilir enerji, atık yönetimi gibi unsurlar projeye entegre edilmelidir. Ayrıca vergi avantajları, kredi destekleri, istihdam teşvikleri gibi unsurlar da bu tarz bir işleyişin sürdürülebilirliğini artırabilir.

Türkiye’deki OSB’lerde, 7061 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle kiralamanın kapsamı genişletilmiştir. Önceden her parselde bir katılımcı veya kiracısının faaliyet göstermesi temel yaklaşım iken, bu değişiklikle bazı OSB’lerde tesislerin bölünerek birden fazla kişiye kiraya verilebilme imkânı getirilmiştir. Bu durum, özellikle mikro ve küçük işletmelerin OSB’lerde yoğunlaşmasının önünü açabileceği gibi, OSB’ler arasında haksız rekabete de yol açabileceği belirtilmektedir. OSBÜK Başkanı’nın açıklamalarına göre, kira artışları konusunda çalışmalar yapılmakta ve yeni OSB kanunundaki düzenlemelerle planlı sanayi parseli üretme süreçlerinin hızlandırılması hedeflenmektedir. Ayrıca, Sanayi ve Teknoloji Bakanı’nın açıklamasına göre, OSB’lere mülkiyetlerindeki parsellerde tesis inşa ederek, katılımcılara üretim şartı ile üst yapılı kiralama ve satış imkânı getirilmiştir. Bu durum, Türkiye’de hem kiralama hem de satın alma yöntemlerinin geçerli olduğunu göstermektedir.

Sonuç

OSB’lerde yatırım kararı alırken kiralama mı yoksa satın alma mı yönteminin tercih edileceği, işletmenin özgün koşulları, finansal yapısı, stratejik hedefleri ve piyasa beklentileri doğrultusunda dikkatlice değerlendirilmesi gereken karmaşık bir süreçtir. Satın alma, uzun vadeli varlık edinimi ve istikrar sunarken, yüksek başlangıç maliyeti ve düşük esneklik gibi dezavantajlar da içerir. Kiralama ise düşük başlangıç maliyeti ve yüksek esneklik sağlarken, uzun vadede maliyetin artması ve varlık edinememe gibi kısıtlamaları beraberinde getirir. Son dönemdeki yasal düzenlemeler ve OSB’lerdeki kira dinamikleri, bu kararın önemini daha da artırmıştır. İşletmelerin, mevcut teşvikleri, piyasa koşullarını ve uzun vadeli planlarını dikkate alarak, kendi ihtiyaçlarına en uygun yatırım yöntemini seçmeleri sürdürülebilir başarı için kritik öneme sahiptir. Unutulmamalıdır ki, doğru karar işletmenin büyüme potansiyelini maksimize edecek ve rekabet gücünü artıracaktır.